新裤子乐队歌曲开场 郁亮穿“筋厂制造”T恤 万科要讨好95后

陈博2020-09-26 08:49

买彩票平台app 记者 陈博 2020年万科南方区域媒体交流会与往常有点不同。在董事会主席郁亮登台前,会场播放了一首与新裤子乐队合作的《就是不妥协斯基》开场。

郁亮说,这首歌是为95后准备的。此前,万科做了一个调查发现,95后对万科的品牌无感。“我们特别着急,想能不能接近他们,所以就做了这件事。”

当天郁亮穿着一件标有“筋厂制造”四个白字的黑色T恤为主,对应开场主题“就是一根筋”。虽然郁亮强调,接近不等于讨好,但他又说,“希望能持开放的态度,我们尽可能讨好所有人。”

这些年轻化动作的抛出,用郁亮的话来说,是今天越来越多的年轻群体成为万科的服务对象,万科希望想他们所想,从他们角度思考问题,用他们习惯的语言与方式。

更深层的理由被郁亮概括为,从大趋势来判断,房地产行业中期、短期可能会受政策、城市圈等一系列影响,但长期是由人口来决定的。

现在市场上的消费主力是26-50岁这个年龄段,但95后也在慢慢进入消费主流队伍。95后群体的人口数量相比26-50岁年龄段少了1.39个亿,人口变化本身是一个慢变量,中国的人口低出生率又到了非常危险的地步,对于万科这类买彩票平台app来说,95后客户非常稀缺。“面对这么稀缺的人群,不去从现在开始建立起好感,以后别人怎么会选你的产品和服务呢?” 郁亮反问。

选定95后作为重点突破客群,是万科从这两年不断提及的“好产品、好服务”战略中得出的结论。这个竞争战略,也被其视为“行业规则发生剧烈改变”之下,仅能采取的“活下去、活得好、活得久”的办法。

8月20日,由住建部、央行召集的重点房企座谈会,不仅敲定了“三道红线”的具体内容,而且还决定以12家参会房企为试点,明年1月将在房地产行业全面推行这一规则。

“对于房地产行业来说,‘三道红线’的影响力确实不亚于2002年土地招拍挂制度(的出炉)。”郁亮说,如果以这两个事情作为分界线,中国房地产在经历过土地红利阶段与金融红利阶段之后,从“三道红线”开始,就进入管理红利阶段了。

“一个国家发展不能只靠房地产,金融资源过多被房地产占用一定不是好事情,国家到了一定程度绝对会采取措施。”郁亮认为,现在“三道红线”终于明确下来,在管理红利阶段,所有买彩票平台app发展都再次回到同一起跑线上。由于一切归零,买彩票平台app原来所有的优势与做法都可能不成立。但其中,有一样东西是不变的——好产品、好服务是根本。

这两年每次公开场合,尤其是在年度股东大会上,区别于以往大谈规模与多元化,郁亮更滔滔不绝的表态总放在“产品”与“服务”上。今年以来,万科制定了一个名为“春天行动”的战略检讨行动,并将战略明确为“竞争战略”,这个战略的核心就是,所有工作都聚焦到好产品、好服务上面。

游戏规则生变的背景下,与以前发展增长战略以增长力度作为衡量标准有所不同,竞争战略并非能用某个单一指标来衡量,但万科至少需要达到两个目标:规模上留在“第一军团”;利润、权益、资本都要有。

当然,不只是万科,郁亮表示,行业重大规则的变化,影响的是所有买彩票平台app。包括万科在内所有的买彩票平台app都要重新适应规则,改变打法。具体到万科,其正从财务纪律提高到财经纪律。财务纪律停留在不能做假帐、成本分摊、照规则办事等层面,而财经纪律还包括考虑好投资纪律。“这一回的监管是穿透式、全链路的,过往房企常用的多层嵌套、明股实债等财技全部不能发挥作用,只能实打实进行调整。”郁亮说,这对所有开发商都是一场挑战。

实际上,虽然已经设定了管理红利阶段的总体工作要求,但郁亮还未想好具体的操作内容。他目前的设想是,走一步摸索一步,摸索错了再退回来重新摸索。

过去两年,万科一直在摸索的是围绕“活下去”展开“收敛聚焦”战略。但“巩固基本盘”动作落地至今,从最直观一个指标来观察,万科的销售增速持续下降,上半年基于疫情影响销售额还出现同比下跌4.0%。最新月度简报披露,今年前8个月,万科累计实现销售额4382.2亿元,同比微增2.7%。2018、2019年同期,这一增速分别约11%、9.8%。

更大的压力体现在南方区域。2015-2017年三年间,南方区域的销售贡献比例遥遥领先,但自2018年开始,南方区域的房地产开发业务就屡屡遭遇挑战,销售占比从倒数第二一路下跌至垫底。今年上半年,南方区域完成的销售额仅491.6亿元,不仅在四大区域垫底,而且同比也大跌21.7%。

虽然在交流会现场,郁亮先是提到“对(南方区域的销售和回款)不太满意”,但后面还是替万科南方区域首席执行官孙嘉圆了场“做得不够好,可是非常努力”。

孙嘉则将原因归结为,一方面是好产品、好服务做得不够;另一方面,确实是因为过往5-8年时间,南方区域在最传统的综合住区基本盘业务里,做的新尝试与探索最为典型。“我们在经营性不动产和服务型业务,旧改里面投入的资源居多。这些业务的开发、经营不同于住宅开发的快周转,需要一个开发、经营到成熟期,再以资本化形式退出的更长时间,而不仅仅表现在财务报表上短期的销售额。”

值得关注的是,去年,在万科四大区域中,南方区域的人事变动最为频繁。在其他三大区域区首不曾换帅的情况下,南方区域更换首席执行官。除此之外,还有两位城市总被免去职位;单区域内部城市总换防的通知就多达6条;其他三大区域也均有多名城市总跨区域流动到南方区域。

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不动产开发报道部资深记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业。